COMUNIDADES DE VECINOS ATIPICAS
Lo que no cuentan
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LO QUE DICE LA LEY
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La finalidad de esta Web es para comentar las irregularidades que con frecuencia se vienen cometiendo en algunas comunidades de vecinos, unas veces por ignorancia, otras por dejadez y otras maliciosamente, pasando por alto lo que dice la ley, ocasionando al final un perjuicio a terceras personas.
Las comunidades de vecinos están sujetas a ciertas Leyes que establece la forma de actuar, nos guste o no, pero en ocasiones se actua al margen de la norma y no se tienen en cuentan lo que dice literalmente la Ley que lo regula, actuando arbitrariamente, con las consecuencias negativas que pueden acarrear a la comunidad o a cualquier vecino, algunas veces, inducido erroneamente por terceras personas y otras muchas realizadas intencionadamente.
Entre las Leyes mas importantes que debe guiar y regir en una comunidad y que se vienen infrigiendo con cierta frecuencia son:
Codigo civil
Ley de Propiedad Horizontal
Ley de Protección de Datos
Codigo Tecnico de la Edificación
"Las amistades o los vínculos nunca pueden estar por encima de la razón"
"Todos estamos sometidos al imperio de la Ley"
Que es lo que dicen las leyes:
Lo que dice el CÓDIGO CIVIL:
INSTALACIONES COMUNITARIAS E INSTALACIONES PARTICULARES
El Art. 396 del Código Civil define que TODO LO QUE QUEDA FUERA DEL ESPACIO DE LA PROPIA VIVIENDA ES RESPONSABILIDAD DE LA COMUNIDAD. Por ejemplo sería incomprensible que una reparación que esta en un cuarto común como puede ser el cuarto del deposito o tratamiento de agua, lo tenga que hacer un inquilino, que encima su acceso está limitado por Ley solo al personal técnico, según el Código Técnico de la Edificacióm.
En alguna comunidad se lavan las manos y quedan esa responsabilidad al propio inquilino, sin tener en cuenta lo que dice el Código Civil o el Código Técnico de la Edificación
Lo que dice la LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL:
NORMAS QUE DEBEN ATENERSE LAS COMUNIDADES DE VECINOS SEGUN LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
La Ley de Propiedad Horizontal, regula amplia y claramente, en varios artículos, la forma de proceder en las comunidades de vecinos. Es la guía básica y más importante a la hora de proceder o actuar.
Es incomprensible que en algunas comunidades no se respete lo que dice y se actue al margen a pesar de estar tan claro:
Art. 10 de la LPH, dice que las Comunidades deben hacer las obras que resulten necesariaas para satisfacer la adecuada habitalidad y accesibilidad de la vivienda.
Es decir, una comunidad debe garantizar el suministro de agua u otras necesidades básicas hasta la propia vivienda de cada vecino. No se puede dejar una vivienda sin suministro de los requisitos básicos, agua, luz, etc., porque haya una avería y solo le afecte a él individualmente.
Art. 16.2, es otro artículo importante que se infringe en reiterada ocasiones y en el que dice que las convocatorias de las Juntas de Vecinos se debe INDICAR LOS ASUNTOS A TRATAR.
Principalmente por transparencia, y por una regla muy elemental, para que el vecino que este interesado o le afecte directamente pueda documentarse e informarse previamente y exponer su punto de vista con las debidas garantias.
Art. 17, siguiendo con la Ley de Propiedad Horizontal, según este artículo no se pueden aprobar acuerdos, ni derramas, ni obras que NO SEAN NECESARIAS para el mantenimiento de la comunidad, y en cualquier caso si se vota, se deben respetar las mayorias porcentuales que establece este Artículo, mayoría de 3/5 en algunos casos y en otros requiere la UNANIMIDAD de toda la comunidad.
Aún así se pretende en ocasiones aprobar gastos que no proceden, pudiendo perjudica a alguien que no esté de acuerdo.
Art. 19 También, al igual que el Art. 16.2, el acta debe reflejar el orden del día de la reunión, y el acta debe cerrarse a los diez naturales siguientes a la reunión, y aunque la Ley lo permite, no debiera enviarse pasado varias semanas desde su celebración, no tiene una explicación razonable, pero en ocasiones no se tiene en cuenta.
Art. 20 de esta Ley, tampoco se viene cumpliendo literalmente, como atender a la conservación del inmueble o sus instalaciones y disponiendo las reparaciones y medidas que resulten necesarias, sin tener que hacer un requerimiento incluso judicial en algunos casos, para que esto se cumpla.
No hay que esperar a que se denuncie para proceder a realizar una reparación, necesaria, basica y comunitaria, se debe por propia iniciativa del resposnble en esos momentos.
Lo que dice el CÓDIGO TÉCNICO DE EDIFICACIÓN:
INSTALACIONES COMUNITARIAS E INSTALACIONES PARTICULARES
El Código Tecnico de la Edificación, es la norma que dicta las condiciones y requisitos técnicos que deben tener y cumplir los edificios en España.
En el se citan lo que es una Instalación COMUNITARIA o instalación PARTICULAR. (Vease la sección HS4 apartado 3.2.1.3 que define lo que es una instalación particular, y también en el Apartado TERMINOLOGIA, que lo vuelve a REPETIR
El Código Ténico de la Edificación define claramente en varias apartados lo que es una instalación particular y una instalación general o comunitaria. La instalación particular es aquella que todos sus elementos están dentro del propio perimetro de la casa, y general o comunitaria la que excede de la vivienda y se encuentra en zonas comunes. Ver Código Técnico Edificación
Por lo que cualquier reparación que este en la zona común, es responsabilidad de la comunidad. Es incomprensible, por ejemplo, que un vecino tenga que ir al Cuarto del Depósito del tratamiento del Agua a arreglar las averias porque a su casa no le llega el agua.
Luego, si tenemos en cuenta otras normas que una comunidad de vecinos deben respetar, no porque a alquien le guste, sino sencillamente por que lo dice la Ley. Por ejemplo El Código Tecnico de la Edificación dice en el apartado 3.2.1.6.5 que la SITUACIÓN DEL EQUIPO DE TRATAMIENTO DEL AGUA, debe ser un lugar restringido y solo puede pasar personal autorizado. Por lo que meterse cualquiera a hacer reparaciones en ese cuarto no puede hacerse, por salubridad y por otras cuestiones o causas que el CTE considera necesarias.
Esto ha conllevado a que muchos vecinos en vez de proceder a la reparación, por ejemplo una válvula de presión de la instalación comunitaria de la bomba de presión, proceden a quitarla por su cuenta por que le ha resultado más sencillo, sometiendo a las tuberías a una presión excesiva lo que conlleva un riesgo de reventón de la instalación.
A PESAR DE ESTAR TAN CLARO EN LA LEY, NO SE CUMPLE EN OCASIONES CON LO QUE DICE ESTA NORMA
Según la Ley de Protección de Datos
NO SE PUEDEN DIFUNDIR DATOS PERSONALES
AL MARGEN DE LO PRESCRITO EN LA LEY
Otra norma que considero que tampoco se tiene en cuenta y que es muy grave, es la Ley de Protección de Datos. Difundir los datos personales de una persona SIN NECESIDAD y SIN UNA AUTORIZACIÓN EXPRESA E INEQUIVOCA, como dice la Ley, es una clara infracción a la Ley y al Reglamento Europeo de Protección de Datos, y recurrir a esos métodos esta fuera de lugar de cualquier profesional que tenga la responsabilidad de la custodia de los datos.
Aparte de constituir una infracción en sí, el mero hecho de hacerlo o difundirlo SIN necesidad, vulnera cualquier procedimientos ético.
Lo que dice el Reglamento Europeo:
Consideración nº 32: El consentimiento debe darse mediante un acto afirmativo CLARO que refleje una manifestación de voluntad libre, específica, informada, e inequívoca
Consideración nº 39: Los datos personales deben ser adecuados, pertinentes y limitados a lo necesario para los fines para los que sean tratados
Art. 1.2 del Reglamento protege los derechos y libertades fundamentales de las personas físicas y, en particular, su derecho a la protección de los datos personales.
Art. 4 de LPD que dice «datos personales»: toda información sobre una persona física identificada o identificable («el interesado»); se considerará persona física identificable toda persona cuya identidad pueda determinarse, directa o indirectamente, en particular mediante un identificador, como por ejemplo un nombre, un número de identificación, datos de localización, un identificador en línea o uno o varios elemento
Art. 4. 11 «consentimiento del interesado»: toda manifestación de voluntad libre, específica, informada e inequívoca por la que el interesado acepta, ya sea mediante una declaración o una clara acción afirmativa, el tratamiento de datos personales que le conciernen;
Art. 5 .1. a) Los datos personales serán: tratados de manera lícita, leal y transparente en relación con el interesado («licitud, lealtad y transparencia»); b) recogidos con fines determinados, explícitos y legítimos, y no serán tratados ulteriormente de manera incompatible con dichos fines; de acuerdo con el artículo 89, apartado 1, el tratamiento ulterior de los datos personales con fines de archivo en interés público, fines de investigación científica e histórica o fines estadísticos no se considerará incompatible con los fines iniciales («limitación de la finalidad»); c) adecuados, pertinentes y limitados a lo necesario en relación con los fines para los que son tratados («minimización de datos»); d) exactos y, si fuera necesario, actualizados; se adoptarán todas las medidas razonables para que se supriman o rectifiquen sin dilación los datos personales que sean inexactos con respecto a los fines para los que se tratan («exactitud»);
Por lo que difundir los datos sin una clara finalidad, sin necesidad, sin una autorización INEQUIVOCA y sin limitación a lo extrictamente necesario, es una clara infracción a esta Ley, y que en algunos casos puede constituir un delito según el Código Penal (Vease el Titulo X Delitos contra la intimidad, el derecho a la propia imagen y la inviolabilidad del domicilio) vuneración de la Ley 1/82 de Protección Civil del derecho al honor, a la intimidad,.... etc.
Aparte de la Ley de Protección de Datos, hay otras Leyes como el Código Penal y la Ley 1/82 que también amparan el derecho a la protección de datos o intimidad de las personas, por lo que no se puede hacer un uso indebido de los datos sin una causa debidamente justificada sin incurir en una infracción, y una necesidad.
La válvula reguladora de presión es un elemento para evitar el exceso o falta de presión del agua que tienen instalada algunos edificios, y que forman parte del conjunto de la instalación de la bomba de presión.
Al pertenecer a una instalación del edificio y encontrarse en una zona común, se debiera considerar parte de la instalación general, y como tal, sería la comunidad la que se encargara de sus averias o problemas técnicos.
Si nos atenemos también a lo que dice el Art. 396 del Código Civil, refuerza la teoría de que todo lo que excede del perimetro de la propia vivienda, se considera comunitario, por lo que las reparaciones y mantenimiento deberían ser responabilidad de la comunidad, y no achacarlo a nivel particular a nadie.
También viene especificado en el Código Técnicio de la Edificación, Sección HS4, apartado 3.2.1.3, el reglamento que recoge las disposiciones técnicas de los edificios, y que define lo que es una instalación prticular o general.
Una valvula reguladora de presión, nunca deberá ser el mantenimiento individualmente por ningún vecino, sino por la propia comunidad. Entre otras razones, también, si se encuentra en la zona de tratamiento del agua, cuya lugar esta restringido al personal técnico.
CUARTO DE CONTADORES ELECTRICOS
Lo que dice el: Reglamento electrotécnico para baja tensión Real Decreto 842/2002
Reglamento electrotécnico para baja tensión Real Decreto 842/2002. Instrucción: ITC-BT-16, PUNTO 2.2.1
En cuanto al Cuarto de Contadores eléctricos, igualmente se suele infrigir el uso indebido del mismo, que NO SU ACCESO, pero sí, cuando se utiliza como almacén, para guardar las pertenencias de cualquiera, aunque sea temporalmente.
Esta prohibido por Ley, según el Reglamento electrotécnico de baja tensión, Real Decreto 842/2002, la Instrucción ITC-BT-16, PUNTO 2.2.1, su uso como almacén o cuarto trastero, de basuras, etc. porque puede haber riesgo de incendio según dice el Codigo Tecnico de la Edificación y no se puede utilizar para depositar objetos personales o comunitarios como se hace en alguna comunidad.
Ver la instruccion técnica ITC-BT-16 del Ministerio
En las reuniones de vecinos a veces se valen de cualquier pretexto o valerse de la situación, para exponer cualquier asunto, ajenos a la comunidad, para luego justificar cualquier gasto. Se debe respetar lo dispuesto en la Ley e incluir solo los gastos que sean NECESARIOS para toda la comunidad, no solo porque le interese a alguien. Hay que ser transparente y honesto ajustarse al contenido de la Ley y no involucrar a la comunidad o a terceros en un gasto que no sea necesario para la misma.
Otro defecto que suele hacer en las Juntas de Vecinos es hablar mal de alguien solo porque ha discrepado en algunas asuntos, o ha exigido que se cumpla con las normas, y mucho menos si no está presente, para que tenga al menos el derecho a defenderse y exponer sus alegaciones. Generando un enfrentamiento y malestar con el resto de los vecinos sin necesidad.
Es una falta de respeto aprovecharse de su ausencia, y mucho menos cuando el tema a tratar le concierne y encima no ha sido anunciado previamente en la convocatoria para haber podido presentar sus alegaciones con las debidas garantías.
En las Juntas de Vecinos muchas veces tratan temas que no se han anunciado en la convocatoria, lo cual no debería estar permitido según la Ley, y mucho menos reflejarlo en el Acta porque quedaría condicionado de alguna forma a cumplirlo.
En el acta principalmente se debe reflejar lo anunciado en la convocatoria, al margen de que en el apartado de ruegos y preguntas, se incluyan brevemente otros temas, pero no extendiéndose más allá de una nota meramente informativa, porque en ningún caso deberá ser vinculante, ya que no han sido informado el resto de los propietarios y no han podido participar en las decisiones que se adopten.
Cualquier otro tema que se trate, se debe atener a Ley de Propiedad Horizontal, y reflejar solo aquellos temas que son comuntarios y que de alguna forma interesan a la comunidad, no a nivel particular, como algunas veces se hace para exponer lo que quieren algunos por su conveniencia.
En el apartado de ruegos y preguntas se pueden incluir otros temas, para poder ser tratados y votados en futuras juntas, para dar la opcion a que quien este interesado pueda hacer sus alegaciones.
Normas que deben regir y en las que deben sustentrase las comunidades de Vecinos, según la página del Idealista. Un amplio recorrido de las obligaciones y derechos que tienen las comunidades de vecinos.
NADIE PUEDE REBATIR LEGALMENTE LOS ARGUMENTOS EXPUESTOS,
COMENTARIOS, HABRÁ MUCHOS, PERO RAZONES POCAS
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IRREGULARIDADES QUE SE
SUELEN COMETER
EN ALGUNAS COMUNIDADES
En proyecto:
No respetar diversos artículos de la Ley de Propiedad Horizontal (ampliación)
No respetar la Ley de Protección de Datos y lo tipificado en el Código Penal sobre la intimidad
No respetar los acuerdos comunitarios (ampliación)
No respetar las instalaciones comunes (ampliación)
Aprovecharse de su situación en beneficio propio
(Según el Códiogo Penal, cuando alguien comete una irregularidad, ya sea una infracción o delito, y los demás participan con su consentimiento y apoyo, se convierten de alguna manera en presuntos complices o encubridores de la infracción cometida, según el caso)
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